Действие пьесы происходит в Крыму во время Гражданской войны. В небольшом городе, занятом красными, местную власть возглавляет комиссар Роман Кошкин, человек достаточно жёсткий, но доверчивый. Вокруг него немало людей, тайно ненавидящих большевиков, в том числе и его помощник Елисатов и секретарь-машинистка Павла Панова.
В числе руководителей города — комиссар Вихорь, «радикал», не любящий интеллигенцию вообще и старых военных специалистов в частности. Супруги Горностаевы, на квартире у которых проживает Вихорь, приходят к Кошкину с жалобой на него: комиссар опечатал библиотеку профессора Горностаева и, зарезав трёх кур, их кровью написал на стенах: «Режь недорезанных буржуев!» Кошкин разрешает проблемы профессора, приказывает выдать ему охранную грамоту, но в отношении Вихоря никаких мер не принимает.
На приём к Кошкину приходит местная учительница, Любовь Яровая, у неё важное сообщение: к городу приближаются белые; но Панова, уже давно знающая об этом от Елисатова, не пускает её к Кошкину, ссылаясь на занятость комиссара. Между женщинами завязывается недружелюбный разговор, из которого выясняется, что муж Пановой, талантливый архитектор, умер от тифа, а муж Яровой, революционер с немалым подпольным стажем, погиб два года назад.
Узнав о приближении белых к Жегловскому мосту, Кошкин приказывает небольшой группе во главе с Вихорем взорвать мост. Однако и мост не взрывается, и группа не возвращается. Красные покидают город, но часть их, во главе с Кошкиным, остаётся для ведения подпольной работы. В подвале школы прячут ящики с оружием.
В город входят белые во главе с полковником Малининым; в их честь служится молебен; присутствующая на нём Любовь Яровая узнаёт в переодетом комиссаре Вихоре своего мужа, Михаила Ярового, которого считала погибшим. Супруги бросаются в объятия друг другу, но в этот момент профессорша Горностаева, увидев бывшего постояльца, призывает арестовать его как красного комиссара. Вихоря хватают под руки, однако полковник Малинин приказывает отпустить поручика Ярового.
Узнав, что её муж уже давно служит белым, Яровая избегает его; подпольщики узнают об аресте и предстоящей казни группы коммунистов из соседнего городка — Жегловки, решают отбить их в день казни, но для этого надо знать, где и когда она состоится. Сначала Кошкин, потом Яровая пытаются узнать об этом у Пановой, но получают отказ. В отсутствие полковника Малинина, Любовь Яровая заходит в его кабинет, перебирает почту в поисках нужного пакета, но за этим занятием её застаёт Чир, доносчик по призванию: прежде он писал доносы красным, работая у них курьером, теперь обо всём доносит новому начальству. Яровую спасает муж, объясняющий полковнику Малинину, что жена его болезненно ревнива и ищет его амурную переписку в служебной почте. Он пытается объясниться с женой, но разговор не складывается.
За красавицей Пановой тем временем, кроме Елисатова, наперебой ухаживают два полковника — Малинин и Кутов; ревнивый Кутов шантажирует Панову её работой у красных; чтобы избавиться от него, Панова сообщает Яровой, что в портфеле Кутова находится пакет с интересующим её приказом. Кутова убивают, но никакого приказа в его портфеле не находят.
Кошкин назначает подпольщикам встречу на пустыре за школой; по совету Пановой Яровой приходит в школу к жене, проклинает всё, что встало между ними и клянётся, что для него нет ничего важнее их любви. Яровая умоляет мужа освободить арестованных товарищей; в этот момент Михаил Яровой замечает среди деревьев известного в городе большевика — матроса Швандю и поспешно уходит, будто бы затем, чтобы исполнить просьбу жены. Когда подпольщики собираются на пустыре, появляется Яровой во главе вооружённого отряда; жену он приказывает ненадолго запереть в школе, всех остальных арестовывает.
Тем временем красные прорывают фронт, белые спешно эвакуируются; Михаил Яровой задерживается в городе, чтобы покончить с арестованными. Получив сообщение о том, что его жена и Швандя ведут агитацию среди солдат, охраняющих тюрьму, Яровой оказывается не в силах отдать приказ стрелять. Заключённых освобождают; в город входят красные; преследуемый вооружённым патрулем, Яровой пытается спрятаться, но его без колебаний выдаёт жена…